相続登記(不動産の名義変更)に権利証は必要ですか?

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みな司法書士法人 川上直也

司法書士になる前は、特別養護老人ホームで介護の仕事をしていました。私は、実際にお年寄りが法律の問題でお悩みになっている姿を身近で見て、誰もが気軽に相談できる、心に寄り添う法律の専門家が必要だと感じるようになりました。こうした思いから司法書士になり、当事務所を立ち上げるに至ります。ご相談は、お気軽にどうぞ。

名義変更をはじめとした不動産取引をする場合には、原則として、その不動産の「権利証」と呼ばれるものが必要です。

不動産の権利証は重要書類ですから、ご自身名義であれば大切に保管されているはずです。しかし、被相続人(亡くなった人)名義の不動産の権利証は、どこにしまってあるのか分からない…といった方もかなりの割合でいるのではないでしょうか。

ここでは、相続登記(土地、家など不動産の相続による名義変更)と権利証についてご説明していきます。ほかに、相続登記以外で権利証をなくしてしまった場合の対処法なども解説していますので、気になる方はぜひ読み進めてみてください。

1.権利証とは

権利証とは、不動産の名義変更(所有権移転登記)をしたときに作られるものです。平成17年度以降(この時期は管轄法務局によって異なります)に登記をした方には、登記識別情報通知と呼ばれるものが作成されていますが、内容的には同じものです(ここでは、両方合わせて権利証という呼び名で統一します)。

この権利証は、不動産の権利そのものではありません。つまり、権利証=不動産の所有権ではないということです。したがって、権利証を紛失したから不動産の権利を失うといったこともありません。

2.どのような時に権利証を使用するか

この権利証は、新たに不動産の売買(所有権の移転)や、不動産を担保に入れるとき(抵当権の設定)に必要になります。

自己所有の不動産の所有権を手放したり、担保に差し出すことになるので、所有者でないと持っていない(はずである)権利証を提出することによって、所有者の意思の確認をしているということです。ざっくりいえば、その不動産の所有者にとって負担(不利益)となる登記をする時には権利証が必要ということになります。

3.相続登記に権利証は不要

相続登記に権利証は不要

この点相続登記は、不動産に新たな負担をかける登記ではありません。したがって、相続登記は権利証がなくても登記できるということになります。

また、相続登記後には、その不動産の所有者となった人に対して新たな権利証が作成され、古い権利証(被相続人名義の権利証)は無効となります。

4.補足:権利証を無くしてしまったら

前述したとおり、相続登記に権利証は必要ないので、相続登記をするだけなら権利証がなくてもなんら問題ありません。

これ以降は、そのほかの登記をする際に権利証を無くしてしまった場合の対処法をご説明します。

4−1.権利証を無くすと危険?

権利証を無くしたら、その不動産の権利が無くなってしまうと思っている方がいますが、これは誤解。権利証を無くしても、その不動産の権利=所有権はあなたのままです。

権利証を無くしてしまった場合のリスクとしては、その不動産の名義を他人に勝手に変えられてしまう点が挙げられます。もっとも、このリスクもそれほど大きなものではなく、対処法もありますので必要以上に心配することはありません。

前述したように、不動産取引の場における権利証の役割は、所有者でないと持っていない(はずである)権利証を提出することによって、所有者の意思の確認をすることにあります。

しかし、権利証「だけ」を持っているからといって直ちに不動産の名義変更ができるわけではありません。

なぜなら、不動産の名義変更をするためには

  1. 不動産の権利証
  2. 実印
  3. 印鑑証明書

の3点が必要になるからです。さらに、免許証などの本人確認書類を不動産業者、金融機関、司法書士などに提示しなければなりません。

したがって、不動産の権利証を無くしただけでは、直ちにリスクが生じるわけではないのです。

4−2.権利証を無くした場合の対処法

権利証を紛失した場合の対処法は次の2点。

  1. 登記識別情報失効申出
    無くした権利証が登記識別情報だった場合は、この制度を利用することができます。法務局へ登記識別情報を紛失してしまった旨を届け出て、登記識別情報の効力を失効させる制度です。
  2. 不正登記防止申出
    たとえば、登記識別情報が盗まれてしまった場合には、この制度を利用できます。この制度は、その名のとおり、不正な登記を防止するための制度です。申し出後に、該当不動産について登記申請があった場合には、法務局から通知がきます。もっとも、期間は3か月しかありませんのであまり実用的とはいえません。

なお、どのようなケースにおいても、権利証の再発行はされません。

4−3.権利証を無くした後の不動産の名義変更(所有権移転)

現在、権利証を無くした後に不動産の名義変更をするために多くとられている手段は、司法書士による「本人確認情報」の作成です。権利証の代わりに、この「本人確認情報」を添付して、登記の申請をしています。

したがって、もし、権利証を無くした後に不動産の名義変更をする必要があったら、仲介の不動産業者と担当司法書士にその旨をお伝えください。何かしらの対応策をとってもらえるはずです。

なお、この本人確認情報は、「この不動産の持ち主本人に間違いない」と、司法書士の責任において作成するものですので、その責任の重さに比例するように、かなりの費用がかる点にはご留意ください。

5.相続登記と権利証まとめ

相続登記と権利証について、次の5点にまとめておきます。

  • 権利証は、新たに不動産の売買(所有権の移転)や、不動産を担保に入れるとき(抵当権の設定)に必要になる
  • 相続登記は権利証がなくても登記できる
  • 不動産の名義変更は権利証を持っているだけではできないので、権利証を無くしただけで直ちにリスクが生じるわけではない
  • 権利証を無くした場合の対処法は、①登記識別情報失効申出、②不正登記防止申出の2点がある
  • 権利証を無くした後に不動産の名義変更をするには、多くの場合、司法書士の作成した本人確認情報を添付することになる

ここでは、不動産の権利証と相続登記についてみてきましたが、いかがだったでしょうか。

相続登記に権利証は必要ありません。見当たらない場合でも、そのまま手続を進めてしまいましょう。そして、相続登記後に発行される新しい登記識別情報は、大切に保管してくださいね。

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