不動産登記の効力と相続登記が必要な理由について

自然の中の家屋

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みな司法書士法人 川上直也

司法書士になる前は、特別養護老人ホームで介護の仕事をしていました。私は、実際にお年寄りが法律の問題でお悩みになっている姿を身近で見て、誰もが気軽に相談できる、心に寄り添う法律の専門家が必要だと感じるようになりました。こうした思いから司法書士になり、当事務所を立ち上げるに至ります。ご相談は、お気軽にどうぞ。

土地・家などの不動産を相続した場合は「相続登記」をする必要があります。相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を相続人名義へ移すこと。不動産の名義変更手続きといったイメージでしょうか。

相続登記に期限は定められていないため、放置しておいても特に罰則を受けることはありません。しかし、登記をすることで法律上の様々な効力を得ることができ、不動産という重要な財産を守ることにつながります。

ここでは、不動産登記の制度と相続登記について、ご説明していきます。

1.不動産登記の制度とは

不動産登記とは、不動産に関する情報を法務局に備え付けておる「登記簿」に記録する制度のことです。主に不動産に関する次のような情報が、登記簿に記録されています。

  1. 表題部→所在、地番、地目、地積
  2. 甲区→所有権に関する事
  3. 乙区→所有権以外に関する事項
登記事項証明書見本

この不動産に関する権利関係を記録した「登記簿」は、不動産所在地を管轄する法務局に管理されていて誰でも見ることができます(正確には、法務局で登記事項証明書の交付を受けることで見ることができます)。誰でも見られる登記簿に、誰でも分かるように権利関係を記録しておくことで、不動産取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

2.どのような登記があるのか

不動産に登記できる権利は、法律によって定められています。その中でも主な登記は、「所有権」と「抵当権」です。

所有権に関する登記には、主に次のようなものがあります。

  1. 土地の売買をして、所有権が移ったとき
    →売買による所有権の移転
  2. 新築の建物を建てたとき
    →所有権の保存
  3. 相続による権利の承継
    →相続による所有権の移転

そして、抵当権に関する登記には、主に次のようなものがあります。

  1. 金融機関から住宅ローンを借り入れたとき
    →抵当権の設定
  2. 金融機関から事業用資金を借り入れたとき
    →根抵当権の設定
  3. 借り入れをすべて返済したとき
    →抵当権の抹消

たとえば、土地を購入し、新居を建てて住宅ローンを組んだ人は、次のような登記が必要になります。

  1. 土地の売買による所有権移転の登記
  2. 新築建物の所有権保存の登記
  3. 住宅ローンを借り入れたことによる、抵当権設定の登記

新居を建てた人は、ご自身の不動産の登記簿を確認してみれば、このような登記がなされているはずです。

そのほかに、登記できる権利には次のようなものがあります。

不動産登記法 第3条(登記することができる権利等)

登記は、不動産の表示又は不動産についての次に掲げる権利の保存等(保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅をいう。次条第二項及び第105条第一号において同じ。)についてする。

  1. 所有権
  2. 地上権
  3. 永小作権
  4. 地役権
  5. 先取特権
  6. 質権
  7. 抵当権
  8. 賃借権
  9. 採石権(採石法(昭和二十五年法律第二百九十一号)に規定する採石権をいう。第五十条及び第八十二条において同じ)

3.不動産登記の効力とは

3−1.対抗力

対抗関係

不動産登記の効力の中でもっとも大切なものは、「登記をした権利は第三者に対して主張できる」という効力です。これを不動産登記の「対抗力」といいます。

たとえば、次のような状況で不動産登記の対抗力は役に立ちます。

不動産売買と登記の対抗力

Aさんは、マイホームを建てるための土地を購入しました。土地の売買契約書に署名・捺印をし、売主にお金を支払い、領収書の交付も受けました。しかし、登記はせずに1ヶ月間放置してしまいます。

この登記を放置している1ヶ月の間に、売り主であるBさんは、よりよい条件で土地を買ってくれるCさんを見つけました。BさんとCさんは売買契約を締結し、お金の支払も終え、登記も完了させてしまいます。つまり、Bさんは、よりよい条件で土地を買ってくれる人を見つけたので、土地の2重譲渡をしてしまったという状況です。

このような状況では、Aさんは、土地の所有権を新しい買主であるCさんに対して主張することはできません。たとえきちんと契約書に署名・捺印をし、お金を支払っていたとしても、登記をしていなければ、第三者との関係において、それが存在しなかったものとして扱われてしまいます。

このようなことを防ぐために活躍するのが、不動産登記の「対抗力」です。つまり、Aさんは、きちんと所有権移転の登記をしておけば、その不動産の所有権がAさんに移ったことを第三者であるCさんに対して主張することができたのです。

※実際に不動産仲介業者を入れて土地の売買をする場合は、担当する司法書士がお金の支払いと同日に所有権移転の登記を入れるので、このような事件が起こることはまずありません。

3−2.権利推定力

不動産登記の推定力とは、登記された事項は、「一応真実である」と推定される効力のことです。その登記を信頼し、取引に入った第三者には過失がないものと推定されます。もっとも、あくまでも「推定力」ですので、第三者が反証をすれば覆る可能性があります。

3−3.形式的確定力

形式的確定力とは、存在する登記の有効・無効に関わらず、一度された登記を無視してその他の登記手続きをすることのできない効力のことです。

たとえば、無効な登記がなされていたとしても、その登記を一旦抹消するなどの手続きを経なければ、たとえ真実の権利者であっても登記をすることができなくなるということです。

3−4.公信力

公信力とは、登記を信頼して新たに取引に入った者を保護する効力のことです。もっとも、日本の登記制度では、この公信力は否定されています。

つまり、真実の権利関係と登記の表示が異なっているときは、その登記を信頼して取引を行ったとしても、その信頼は保護されないのが原則となります。登記簿の記載より真実の権利関係を優先させるということです。

4.相続と登記と対抗力

不動産の所有者が亡くなると、その名義を相続人へ移す作業が必要になります。これが「相続登記」と呼ばれるものです。簡単にいえば相続による不動産の名義変更手続きです。

この相続登記の効力として、もっとも大切なものが「登記の対抗力」です。

前述した登記の対抗力のケースは、不動産の売買による2重譲渡を防ぐためのものでした。相続登記の場合は、次のような状況で「対抗力」が役に立つことになります。

相続登記と対抗力

被相続人は、亡Aさん。相続人は、B、C、Dさんの3名だったとします。亡Aさん名義の不動産は、相続人の全員で遺産分割協議をした結果、Bさんが取得することになりました。

しかし、相続登記には期限がないため、Bさんは相続登記を数年間放置していたとします。

Bさんが登記をしていない間に、Cさんは借金をしていました。そして、返済が滞ってしまったため、債権者に財産を差し押さえられてしまいます。

債権者からみると、不動産の名義は亡Aさんのままです。そして、亡Aさんの相続人の一人にCさんがいます。つまり、亡Aさん名義の不動産は、借金を返せなくなったCさんの財産の一部ということです。

こうなると、債権者は、亡Aさん名義の不動産をCさんの法定相続分だけ差し押さえることができます。

一方で、Bさんは、遺産分割協議で亡Aさん名義の不動産を取得していましたが、登記をしていなかったため、先に差し押さえの登記を入れたCさんの債権者に対して、法定相続分を超えた自己の所有権を主張することはできません。

相続登記に期限はありませんが、すみやかに登記手続きを済ませておくことは、自分の大切な財産を守ることにつながります。

5.まとめ

以上、不動産登記の効力について見てきましたが、いかがだったでしょうか。

もっとも大切な効力は、登記の「対抗力」です。不測の損害を被ることを未然に防止する意味においても、登記をすべき状況にあれば、すみやかに手続きを済ませておくことをおすすめします。

ここでの記事が、あなたの参考になれば幸いです。

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