不動産を共有で相続する注意点と管理の方法

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みな司法書士法人 川上直也

司法書士になる前は、特別養護老人ホームで介護の仕事をしていました。私は、実際にお年寄りが法律の問題でお悩みになっている姿を身近で見て、誰もが気軽に相談できる、心に寄り添う法律の専門家が必要だと感じるようになりました。こうした思いから司法書士になり、当事務所を立ち上げるに至ります。ご相談は、お気軽にどうぞ。

不動産を共有持分で相続すると、不動産の管理や処分をする際に、他の共有者の同意を得なければならないなどの調整的な制約が生じてきます。

ここでは、不動産を共有で相続する際の注意点についてご説明していきます。

1.不動産を共有で相続した場合の管理とは

不動産の共有とは、複数の人が一つの不動産を共同所有している状態のこと。各共有者はそれぞれの持分割合にしたがって、一つの不動産の所有権を持つことになります。

法律では、各共有者は持分の割合に応じて、共有物の全部を使用できるとされています。

民法249条

各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

なお、「共有物の全部を使用できる」ということは、各共有者がそれぞれ持分割合の範囲で所有権を持つことであって、一つの不動産の「どこの部分を所有する」というものではありません。

専門家の手を借りずに相続手続きを進める方々は、不動産を法定相続分の割合で共有にするというケースが非常に多いです。これは、不動産の遺産分割をする必要がないという点で、一般の方でも相続登記がしやすくなるからでしょう。

しかし、不動産を共有していると、他の共有者との関係で様々な調整的な制約が生じ、メリットよりも、どちらかといえばデメリットの方が多くなります。

1−1.共有物の変更

共有物の変更をするためには、他の共有者全員の同意を得なければなりません。

民法251条

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

この「共有物の変更」とは、その物の性質を変えるような物理的な変更や法律的な処分のことをいいます。

具体例として、次のようなものがあります。

  • 土地の造成
  • 農地を宅地に変更
  • 不動産の全部を売却
  • 不動産全体を担保に提供

前述していますが、これらの行為をする場合は、他の共有者全員の同意を得ることが必要になります。一人でも同意が得られない共有者がいたら、これらの行為をすることができません。

1−2.共有物の管理

共有物の管理・保存について、法律では次のように規定しています。

民法252条

共有物の管理に関する事項は、前条(共有物の変更)の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

「共有物の管理」とは、物を利用改良する行為をいいます。「共有物の管理」は、各共有者の持分の価格の過半数を得て行うことになります。

具体例としては、不動産の賃貸借などです。

つまり、不動産を貸し出したい場合は他の共有者と協議をし、持分の過半数の同意を得る必要があるということです。

1−3.共有物の保存

「共有物の保存」とは、物理的な現状を維持し、他の共有者に不利益が及ばない行為のことをいいます。「共有物の保存」は各共有者が単独で行うことができます。

具体例としては次のとおりです。

  • 共有物の修繕
  • 共有物の不法占有者に対する妨害排除請求(明渡請求)

これらの行為をする場合は、他の共有者の同意を得ずに単独で行うことができます。

以上が、不動産を共有で相続した場合の管理の方法となります。少し難しい法律用語もでてきましたが、ざっくり言えば、不動産を共有で相続した後にその共有不動産を有効活用しようとした場合には、他の共有者と意見の調整をしなければならない、ということになります。

2.不動産の共有者の相続

その他に、不動産の共有者の相続も注意すべき点となります。

不動産の共有者が亡くなった場合は、その共有者ごとに相続が発生します。このため、共有者の相続が発生してしまうと、不動産の持分がどんどん細分化されていくことになります。

不動産の持分が細分化されていくほど共有者の人数が多くなるため、管理は難しくなっていくでしょう。

3.不動産を共有で相続する際の注意点まとめ

不動産を共有で相続する際の注意点を、次の5点にまとめておきます。

  • 不動産を共有していると、他の共有者との関係で様々な調整的な制約が生じてくる
  • 「共有物の変更」をするためには、他の共有者全員の同意を得る必要がある。具体例は、土地の造成、農地を宅地に変更、不動産の全部を売却、不動産全体を担保に提供など
  • 「共有物の管理」は各共有者の持分の価格の過半数を得て行う。具体例は、不動産の賃貸借など
  • 「共有物の保存」は各共有者が単独で行うことができる。具体例は、共有物の修繕、共有物の不法占有者に対する妨害排除請求(明渡請求)など
  • 共有者の相続が発生してしまうと、不動産の持分がどんどん細分化されていくことになる

ここでは、不動産を共有で相続する際の注意点を見てきましたが、いかがだったでしょうか。

不動産を相続する際には、遺産分割協議を開催して、その不動産の所有者を慎重に決定することをおすすめします。

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