不動産の売買の前には、相続登記が必要です

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みな司法書士法人 川上直也

司法書士になる前は、特別養護老人ホームで介護の仕事をしていました。私は、実際にお年寄りが法律の問題でお悩みになっている姿を身近で見て、誰もが気軽に相談できる、心に寄り添う法律の専門家が必要だと感じるようになりました。こうした思いから司法書士になり、当事務所を立ち上げるに至ります。ご相談は、お気軽にどうぞ。

近年、相続をした不動産を売却したいと希望するケースが増えています。不動産は所有しているだけで固定資産税を支払う必要があり、管理にも手間がかかりますから、不動産を有効活用できる計画がなければ売却して別の運用方法を考えた方が合理的といえます。

とはいえ、不動産を相続したらすぐにそのまま売却できるわけではありません。まず不動産の名義を相続人へ移し、その後に買主へ所有権を移転するという手順が必要になります。

ここでは、相続をした不動産を売却するまでの一連の流れをご説明していきます。

1.相続した不動産の売却する際の流れ

相続した不動産を売却する一連の流れは、次のようになります。

  1. 遺産分割協議で下記を決定する
    1. 不動産を売却する方針を決める
    2. 不動産の名義を相続人の誰にするのか決める
    3. 売却代金の分け方を決める
  2. 相続登記を入れる
  3. 不動産を売却する
  4. 売却代金を分ける
  5. 譲渡所得税の支払い

次項以下で詳しくみていきましょう。

1−1.遺産分割協議で決定すること

まずは、不動産を売却する方針を決めましょう。相続した不動産を売却するためには、遺産分割協議で全相続人の合意が必要です。

不動産を売却する方針が固まった場合は、その不動産の名義を相続人の誰のものにするのかを決めていきます。不動産を全相続人の名義にしてしまうと、いざ契約をする段階で全相続人の署名・捺印が必要になってしまいますので、代表相続人一人の名義にしておくのがおすすめです。

  • 相続人が多数いる場合→代表相続人名義
  • 相続人が少ない→全相続人名義でも可

相続時の状況に合わせて使い分けましょう。

そして、不動産の売却代金をどのように分けるのかも遺産分割協議で決定します。分け方については特に決まりがなく、全相続人で合意できる限り自由ですが、多くの場合は公平になるように法定相続分を目安にして決めていきます。

これらの事項を決定した場合は、「遺産分割協議書」を作成します。遺産分割協議書には具体的に次のような文言を入れておきます。

共同相続人全員は、別紙財産目録記載の甲不動産については以下の要領でこれを売却換価し、その換価金から売却に要する一切の費用を控除した残金を法定相続分に応じて分割することに合意する。

なお、平成◯◯年◯◯月◯◯日までに売却最低額以上で売却ができないときは改めて売却条件を協議することとする。

①売却に関する一切の行為は相続人Aが代表して行うものとし、相続人Aは自己の名義で相続登記をする。

②相続人Aは、平成◯◯年◯◯月◯◯日までに、甲不動産を売却するものとする。

③売却最低額は金◯◯万円とする。

1−2.相続登記を申請する

相続登記を申請する

相続した不動産を売却するためには、相続登記を入れる必要があります。不動産の名義は次のように移転します。

  1. 被相続人(亡くなった人)名義
  2. 相続人名義
  3. 買主名義

相続登記の必要書類と申請方法はこちら↓に詳しく掲載しています。

本とペン

相続登記(土地、家など不動産の相続)に必要な書類と申請方法

2017年6月18日

1−3.不動産を売却する

不動産の売却時に注意すべき点は、きちんと売却代金を分けることです。決済に立ち会わなかった他の相続人は、決済完了後に売却代金がきちんと振り込まれているか確認するとよいでしょう。

1−4.譲渡所得税の納付

不動産を売却すると「譲渡所得税」という税金がかかります。この税金はかなり高額となる場合が多いので、きちんと計算して納税額を確保しておくようにしましょう。

譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分されます。

  • 長期譲渡所得
    譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの
  • 短期譲渡所得
    譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの

なお、所有期間の開始日は被相続人が取得した日から計算することになっています。

長期譲渡所得税の計算方法について、詳しくはこちらをご覧ください
(リンク先は国税庁タックスアンサーです)

短期譲渡所得税の計算方法について、詳しくはこちらをご覧ください
(リンク先は国税庁タックスアンサーです)

2.不動産の売買と相続登記まとめ

ここでは、相続から不動産を売却するまでの一連の流れをみてきましたが、いかがだったでしょうか。

相続した不動産の売却には、遺産分割協議書の作成や、税金などを含めた売却費用の正確な計算が必要となりますので、専門家と相談しながら手続きを進めることをおすすめします。

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